Taşınmazınız kamulaştırıldıysa ve belirlenen bedel gerçeği yansıtmıyor gibi görünüyorsa, ortak mülkiyetteki bir arsanın satışa esas değeri tartışılıyorsa ya da yıllardır kullanılan bir taşınmaz için ödenmesi gereken bedel belirlenecekse, davanın kilit sorusu değerdir. Gayrimenkul değerleme bilirkişi incelemesi; taşınmazın konumunu, imar durumunu, fiziksel özelliklerini ve piyasa verilerini birlikte ele alarak değeri emsal karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleriyle gerekçeli olarak ortaya koyar.
Hangi davalarda taşınmaz değer tespiti gerekir?
- Kamulaştırma bedelinin tespiti ve artırılması ile kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli yapının değeri, arsa payı ve yeni bağımsız bölümlerin dağılımı
- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibine düşen bölümlerin değeri, bağımsız bölümler arasındaki değer farkı ve geç teslimin etkisi
- Ecrimisil davalarında taşınmazın kullanıldığı dönem için rayiç kullanım bedelinin belirlenmesi
- Kira tespiti ve kira uyarlama davalarında konut veya işyerinin emsal kira bedeli
- Tapu iptal ve tescil ile muvazaa iddialı davalarda taşınmazın ilgili tarihteki değeri
- Ortaklığın giderilmesi davalarında satışa esas değer, hisse değerleri ve aynen taksim imkânı
- İnşaat faaliyeti, imar planı değişikliği, çevresel etki veya yapı hasarı nedeniyle oluşan değer kaybı; imar hakkı kaybı ve ruhsat iptalinin ekonomik etkisi
- Banka teminatı ve ipotek değeri, sigorta hasarı sonrası piyasa değeri ve yeniden inşa maliyeti; dükkân, ofis, plaza ve AVM gibi ticari taşınmazların gelir değeri
Değerlemede hangi yöntemler kullanılır?
Değer tek bir rakamın tahmini değil, karşılaştırmalı bir hesaptır. Hangi yöntemin esas alınacağı taşınmazın niteliğine ve davanın konusuna göre belirlenir; kullanılan yöntem ve her düzeltme raporda açıkça gösterilir.
- Emsal karşılaştırma yöntemi: Bölgedeki gerçekleşmiş satışlar seçilir; konum, yüzölçümü, imar durumu, cephe, kat, yaş ve satış tarihi farklarına göre düzeltilerek taşınmaza uyarlanır
- Gelir yöntemi: Kira getirisi, doluluk oranı ve giderler üzerinden taşınmazın gelir üretme kapasitesi değere çevrilir; ticari taşınmazlarda nakit akışı analizi de yapılır
- Maliyet yaklaşımı: Arsa değerine yapının yeniden inşa maliyeti eklenir, yaşa ve bakım durumuna bağlı yıpranma payı düşülür
- İmar durumu ve yapılaşma koşulları: emsal, kat adedi, kullanım kararı, ruhsat ve iskân durumu
- Bölgesel piyasa araştırması: ilan verileri yalnızca destekleyici olarak kullanılır, esas alınan veriler gerçekleşmiş işlemlerdir
- Keşifte yapının sınıfı, kalitesi, kullanım durumu ve varsa hasarının tespiti
Değerleme, mahkemenin veya ilgili işlemin esas aldığı tarih itibarıyla yapılır. Değer tarihi yanlış seçilmiş bir rapor, doğru yöntemle hazırlanmış olsa bile sonucu belirgin biçimde etkileyebilir.
Sizden istenen belgeler
- Tapu kaydı, takyidat bilgisi, çap ve varsa aplikasyon krokisi
- İmar durum belgesi, ruhsat, iskân ve onaylı projeler
- Kamulaştırma dosyalarında kıymet takdir raporu ve bedel teklif yazısı
- Kira, kat karşılığı veya satış sözleşmeleri; ilgili ödeme kayıtları
- Bildiğiniz emsal satışlar veya kira sözleşmeleri
- Taşınmazın güncel fotoğrafları ve dosyada alınmış önceki bilirkişi raporları
Rapor ve hukuki süreç
Raporda değer tarihi, taşınmazın nitelikleri, seçilen emsaller ve her birine uygulanan düzeltmeler, kullanılan yöntem ve hesabın adımları gerekçeli olarak gösterilir. Bu sayede değerin hangi verilere dayandığı mahkeme ve karşı taraf tarafından izlenebilir. Hazırlanan uzman görüşü HMK 293 kapsamında dosyaya sunulabilir. Mahkeme bilirkişisinin raporunda emsal seçimi gerekçesizse, emsaller taşınmazla karşılaştırılabilir değilse ya da düzeltme oranları açıklanmamışsa, raporun tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde yapılacak itirazı destekleyen teknik bir değerlendirme hazırlanabilir.
Yapının eksik veya ayıplı imalatı da tartışılıyorsa inşaat ve yapı uyuşmazlıkları incelemesi birlikte yürütülebilir; ecrimisil veya kira farkına faiz hesabı gerekiyorsa borçlar hukuku hesaplamaları sayfasına bakabilirsiniz. Belgelerinizi ön değerlendirme için iletebilirsiniz.